物业管理方案 物业管理方案包括哪些内容 (20篇)

“物业管理方案”是指在物业管理工作中,为满足业主或使用人对物业的合理、安全、经济、有效地使用而制定的方案。这个方案通常会涉及到物业管理的目标、工作内容、管理流程、人员配备、资源分配等方面,以及相应的管理措施和技术手段。通过物业管理方案的实施,可以确保物业的各项功能得到有效维护和保养,提高物业的使用价值,同时也能够为业主或使用人提供更加优质的服务。以下是有关于物业管理方案的有关内容,欢迎大家阅读!

物业管理方案 物业管理方案包括哪些内容 (20篇)

物业管理方案1

为了搞好《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理服务,给业主创造一个温馨、和谐、优美的居住环境,特制定如下实施方案:

一、管理服务指导思想与目标

本公司在物业管理中以人为本,服务至上,一切从业主的需要出发,对小区的房屋建筑、公共设施设备、公共秩序、环境卫生、绿化等实施全面的管理、维修、服务,努力营造温馨、和谐、优美的居住环境;以三级企业二级管理为目标,把《金龙商贸广场》商贸、住宅区建成安全小区、环保小区、文明小区,争创市、省级优秀示范商务、住宅小区。

二、物业管理服务基本要求

1、与小区业主(使用人)签订规范的物业管理服务合同,双方权利义务关系明确。

2、对住宅小区房屋建筑与共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。

4、制订完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。

6、公示24小时服务热线电话,专人接听。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务,并公示服务项目与收费价目。

8、按有关规定和合同约定,及时公布物业服务费用收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

10、设立业主“意见箱”、电子邮箱、广播、公告栏等建立与业主沟通平台。每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率要求达二级标准指标75%以上。

三、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理范围

《金龙商贸广场》商贸、住宅区占地总面积平方米,总建筑面积平方米(其中住宅平方米;商业用房平方米)。

四、《金龙商贸广场》商贸、住宅区物业管理内容及具体要求

1、房屋建筑管理维修

(1)、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。

(2)、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属急修范围的抢修不超过24小时;属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编

制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。(未成立业主委员会的向开发商报告)

(3)、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

(4)、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告开发商、业主委员会和有关主管部门。

(5)、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。

(6)、小区主出入口设有小区平面示意图,各幢及楼层、门户有明显标志。

2、共用设施设备维修养护

(1)、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。

(2)、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

(3)、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。

(4)、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录。需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造(未成立业主委员会的向开发商报告)。

(5)、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。

(6)、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

(7)、小区主要道路及停车场交通标志齐全。

(8)、路灯、楼道灯完好率不低于95%。

(9)、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;

(10)制订对可能发生的各种突发设备故障应急方案。

3、维护小区公共安全秩序

(1)、商贸小区(开业后)出入口24小时值勤、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次。

(2)、对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。

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物业管理方案2

我校全校搬迁进入大学城,使得我校的学生公寓无论是宿舍外观还是住宿条件都比过去有了很大的提高,这同时对我们的学生宿舍管理有了新的要求,我们在经过调研的基础上,结合我校的实际情况,决定引入物业服务体系,使学生公寓管理由过去的单纯说教向行为管理方向转化,公寓内的服务管理向机制化、标准化服务方向转化,公寓管理手段向企业管理的`方向转化,故特制定《广州大学城生活区学生公寓物业管理方案》,以下称本方案。

一、公寓物业管理的实施范围

根据我校的实际情况,为了做好物业管理的示范、试点工作,故先从B1~B10公寓开始试行,待成熟后再在全校推行。

二、公寓物业管理方式

成立学生公寓管理部,负责学生公寓内日常工作和物业服务监督工作。每个公寓为一个班组,由公寓宿管组长负责公寓内日常工作。员工统一着装上岗、文明作业、规范操作。所有员工要积极做好学生信息反馈工作,做到“诚心待人、热心服务、耐心解释、细心工作”。进一步制定并完善了学生公寓服务内容和标准(附件1)、公寓管理部主要岗位职责(附件2)和公寓管理部工作规程(附件3)及公寓管理部员工考核制度和实施细则(附件4),按照物业管理行业标准和规范结合我校学生公寓具体工作进行管理。

三、学生公寓管理部岗位及人数

学生公寓管理部部长:1名(由中心副主任兼任)

学生公寓管理部物业监理:2名(由正式职工出任)

学生公寓宿管员:8人

学生公寓楼内保洁员:8人

学生公寓场地保洁员:1人(由工作量教少的楼内保洁员出任)

共需外聘人员16人

四、运行费用

1、人员工资

2、员工劳保、工具等费用

3、标牌、标示、垃圾桶等费用等

综上所述,运行费用约为300,000.00元。

物业管理方案3

为落实市十三届人大三次会议审议经过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,根据《物业管理条例》及有关法律、法规,结合我市物业管理工作实际,特制定本方案:

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

(一)目标:

1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率到达90;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率到达90。

2、新建住宅小区推行招投标率到达100;20xx年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业,要100取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率到达100,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率到达100。

6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要到达80以上成立业主大会和业主委员会。

(二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。

三、工作资料

(一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情景,经过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。

(二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起职责,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到职责单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。异常是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修职责要全部落实到单位、到个人,维修及时率确保在90以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

(三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定贴合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下能够采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情景,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准供给质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,到达从业人员要持证上岗。异常是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的进取性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、职责心强、有必须组织本事的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。

(四)建立市、区、街道、社区职责明确职责体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率到达100;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步构成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的职责,为物业管理创造良好的环境。

(五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐。

四、组织领导

为使这项工作落到实处,市政府成立领导小组。

组长:邢凯

副组长:王铁

成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。

领导小组办公室设在市房产局,负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构,抓好具体的组织实施。

五、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持“条块结合、区域负责”的原则,市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工,密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工,落实职责,相互配合,加强检查验收,切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门,具体负责全市物业管理工作的指导、监督,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作,如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。一是在进行住宅小区前期规划时,要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施,以方便后期的物业管理工作;二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收,不按规划建设的住宅小区,不能予以验收,并限期整改;三是对开发建设遗留问题,要制定整改工作方案,积极组织整改,到达合格标准。

市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高。

各区政府为物业管理工作的职责主体,要针对目前物业管理工作存在的问题,制定具体的整改工作方案,积极配合市政府相关部门,加大管理力度,认真组织整改,使问题得到及时有效的解决。

六、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作,为确保完成本方案确定的工作资料,今年要分三个阶段进行实施。

(一)排查阶段(20xx年5月10日至5月31日)

由市领导小组牵头,建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合,各区政府组织实施,对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查,并进行登记造册,建立管理档案。

(二)整改完善阶段(20xx年6月1日至10月31日)

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析,查找根源,制定相应的整改措施,报市领导小组审查,审查合格后,方可按职责分工认真组织整改。

(三)验收阶段(20xx年11月1日至11月15日)

领导小组成员单位按照工作资料和标准,集中时间,认真组织,对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核,确保达标。

七、保障措施

(一)提高认识,明确职责。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓,实行“一把手”负责制,层层落实职责。建立市、区、街道、社区职责明确的职责体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理职责,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

(二)密切配合,抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动,密切配合,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的,有关部门要按照相关规定进行查处,确保全部达标。

(三)加强宣传,营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》,整顿规范物业管理市场”活动,大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度,使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增强参与意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道。

(四)强化管理,巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分,分工负责,强化管理。异常是对存在问题进行整改后,要进一步明确管理单位和管理职责,避免类似问题的再次发生,切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

物业管理方案4

一、管理目标

1、统一服装,持证上岗,文明值勤。

2、指挥车辆遵章行驶,有序停放;确保出入口畅通,维护交通安全。

3、物业管理区域内无重大刑事责任案件、无重大道路交通责任事故、无重大火灾责任事故。

二、管理方式

在管理处设置保安部,由保安主管负责整个园区的安全管理。管理方式实行

三班三运转,由公司保安总部和管理处双层管理。

三、安全管理内容及要求

(一)安全防范

园区的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司将通过配置的智能化系统和成熟的保安措施,采取"人防"与"技防"相结合的管理模式,实施全天候保安管理,维护园区及业主的生命和财产安全。

管理内容

1、常规防范

采取24小时门岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,并设置专职车管员进行车辆停放管理,以协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序,防止和制止任何危及或影响园区安全的行为。

2、技术防范

运用园区报警监控系统,对园区内的安全情况实施24小时监控。

管理要求

1、实行准军事化管理,制定各项保安管理制度和奖惩措施。

2、做好培训工作,开展系统化军事素质培训。

3、加强对保安人员法制教育和行为规范教育,要求服装统一,佩证上岗,言语文明,举止得当。

4、严格执行保安巡逻制度,确保安全防范质量。

(二)道路交通管理

管理内容

1、引导车辆安全行驶和停放,确保地面、停车库和消防通道畅通,制止无故使用车载报警器或随意鸣喇叭;

2、巡视车辆停放情况,如发现车辆门、窗未关好,及时通知车主,以防车内物品失窃;

3、保安员对园区内部车辆实施全面管理,建立详细的车辆管理档案。对临时在地面泊位停放的车辆,执勤门岗应做好询问和登记工作,并发放临时出入证。

管理措施

1、制订车辆交通管理办法;

2、做好园区交通管理宣传工作;

3、建立完善的车辆管理档案。

四、停车服务管理

管理内容

1、保持良好的秩序,明确园区内车辆停放区域;

2、地面及地下停车库设立完善的车辆行驶标识和警示牌(含:行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等);

3、对地下停车库中业主专用的车位,车辆管理员应做好相关标识,阻止和劝诫其它车辆不得占用此车位。

管理措施

1、建立地面、地下停车场管理规定;

2、设置车辆管理员(地面泊位由巡逻保安兼管);

3、做好园区车辆停放管理宣传工作。

车辆损坏设施设备事故处理措施

1、应立即通报保安主管,并记录驾驶人的姓名、驾驶执照号码、身份证号码、住址及车牌号码。

2、记录旁证人姓名、住址及联系方式。如有条件可拍照留证。

3、详细记录驾驶人损坏设施设备的经过。

4、通知工程维修人员到场结算修复受损设施设备所需资金的数额。

5、让驾驶人书面确认责任及承诺赔偿的方式及预付保证金。

6、如有必要,经领导同意后报警处理。

五、消防管理

管理内容

1、加强消防监控园区的管理。

2、保持消防通道的畅通。

3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。

4、做好园区消防器材的管理和维护。

5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。

6、严格执行防火管理制度。

7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。

8、制订消防设施设备系统维护保养制度,并加强对其的管理。

9、加强与消防部门的联系。

管理措施

1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制度,做到责任落实、器材落实、检查落实。

2、制订消防事故处理预案及应急流程,防患于未然。

3、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习。

4、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除。

5、严格落实防火管理制度,充分做好各项防范措施。

6、制订园区各消防重点部位消防管理制度,并根据"谁主管,谁负责"的消防原则,消除一切火险隐患。

7、针对各消防设施设备、器材,制订各类型系统设备的维护保养计划,并狠抓落实,使之始终处于完好状态。

8、积极开展消防安全宣传教育,定期向业主(使用人)传授消防常识。

9、发生火灾,及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

六、应急方案或流程

(一)斗殴等暴力事件的处理预案

处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度,除非正当防卫,一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

巡查发现或接报有斗殴等暴力事件,应马上用对讲机或其他最快的方式报告管理处和保安部,简要说明现场的.情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器)。如能处理的,即时处理;否则监视现场,等待管理处和保安部的指令。

保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止,将肇事者带往保安室接受调查。如场面无法控制,应尽快报公安机关。

斗殴事件中如园区的财产或人员受到损害,应拍照、保护现场,并留下目击者、扣下肇事者,作详细调查以明确责任和落实赔偿。

如涉及刑事责任,应交公安机关立案处理。

事件中如有人员受伤要及时组织抢救,并尽快送往医院。

(二)盗窃等破坏事件的处理预案

巡查发现或接报园区内有人盗窃,应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够,

用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告保安部,简要说明现场情况,监视现场等待保安部的指令。

保安部接报后,应迅速派适当数量的保安人员到场制止,设法抓获肇事者,带往保安值班调查处理。

事件中如有财产或人员受到损害,应拍照或录像,并保护现场,留下目击者,做详细调查,以明确责任、落实赔偿。

如涉及刑事责任,应交公安机关立案处理。

物业管理方案5

一、核内容

1.整形造型:

(1)乔木剪下重枝、内生枝、溢木造型;

(2)地被草保持4~8厘米。

2.施肥:均分无重无漏。

3.浇水:100%均匀。

4.除杂草:纯度90%以上。

5.补缺:

(1)保证人均绿化0.5平方米以上;

(2)绿地率37.5%以上。

(3)绿化覆盖率98%以上。

6.杀虫:清秀成荫、鲜花飘香。

7.保洁:保洁率达97%以上。

二、考核标准

1、绿化主管巡视抽查一至二次;

2、每周由管理主管抽查一至二次;

3、每日评比一次,每半年管理处评比一次。

三、奖惩

1、内容扣5分以下,由管理处发足承包金;

2、考核内容扣分10分以上,扣发承包金20%;

3、考核内容单项零分,扣发承包金50%;

4、连续两个月不合格者解除承包合同,并扣发一个月承包金。

物业管理方案6

一、指导思想

以省物业管理条例?和?市建立礼貌满意城市实施方法?为依据,在稳固礼貌建立各项成果的根底上,按照“居民自治、因地制宜、便民利民〞的原则,和“三先三后〞的工作思路,深入开展我区社区物业化效劳工作。建立健全全区社区物业化效劳体系,有效提升居民对社区管理和效劳的满意度。

二、效劳范围

社区物业效劳要以社区公共局部的管理和效劳为重点,以完善社区功能、提升管理水平为目标,包括以下几个方面:

〔一〕公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的标准管理。

〔二〕公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内〔维护作业标段以外〕公共场所、道路的清扫保洁,空中垃圾和楼道堆物清理,居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集效劳等工作。

〔三〕公共平安防范。协助管理辖区内公共秩序的同时,搞好辖区内的治安巡查。

〔四〕公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

〔五〕公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

〔六〕其他。其他需要协调解决的物业效劳工程。

三、根本原则

〔一〕居民自治的原则。物业效劳是社区效劳的重要组成局部,要参照?物业管理条例?,在居民自治与政府引导的根底上,充分听取居民意见,通过无偿或低偿效劳以及非赢利性经营,优化整合资源配置,逐步理顺和标准物业效劳各主体之间的关系,创新社区物业效劳新机制,力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

〔二〕因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业效劳工作中的主导作用,根据各个社区的实际状况,制定包括费用收取和效劳工程在内的社区物业效劳章程,并按章程具体实施,不断促进社区建设与物业效劳的协调开展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间,可采用多种模式进行分类分层次管理。

〔三〕便民利民的原则。要将推进社区物业化效劳作为为民办事的一项德政工程、民心工程,通过推行社区物业化效劳,建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活效劳体系,在净化市容的同时,努力扩大社区就业,提高效劳水平,提升市民对社区环境的满意度。

四、工作任务

按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求,把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业效劳推行方案。今年实施的xx个社区〔小区〕是:xx小区。

五、工作思路

在推进社区物业化效劳工作中,确定“三先三后〞的工作思路。

〔一〕先整治后管理。按照“整治在先,管理长效〞的原则,对先期实施物业化效劳的社区进行“牛皮癣〞、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治,再通过物业化效劳的实施对其进行长效管理。

〔二〕先宣传后实施。通过广泛深入的宣传发动,加深居民对社区物业化的了解,取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持,为后续工作营造良好的群众气氛。

〔三〕先效劳后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多,人均收入较低的现状,实行“先效劳后收费〞低偿效劳原那么,先带给优质的效劳,让社区居民切实感受到实施物业效劳所带来的.好处,再收取必须的效劳费,保证物业效劳的正常运转。

六、组织领导

成立全区社区物业化效劳工作领导小组。

组长:

副组长:

办公室主任:

办公室副主任:

成员单位:区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。

各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化效劳的组织机构。

七、职责分工

区政府办:负责协调解决企业办社会职能别离的历史遗留问题;

区综治办:负责指导和支持做好治安防控工作;

区发改局:负责指导确定社区物业效劳收费标准;

区财政局:负责社区物业效劳的经费统筹工作;

区城管局:负责牵头组织协调和监督考核工作;

区民政局:协助做好特困、低保人员的就业工作;

区住房城乡建设局:负责行业指导工作;

区工商分局:负责对成立物业效劳公司的办证和资质审批带给支持;

区市政、园林和环卫公司:在社区专业维护上给予指导、支持和配合;

各街道办事处:组织社区实施社区物业效劳工作。

八、方法步骤

〔一〕准备阶段。

1、xx月份对全区未实施物业效劳的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底,确定推行物业效劳的社区〔小区〕名单。

2、xx月上旬组织相关部门召开协调会,专题研究开放式居民社区推行物业化效劳工作。

3、xx月下旬组织召开工作部署会。

〔二〕实施阶段。

1、xx月份对今年确定的物业化效劳的社区,由街道统一组织,重点撤除违法建筑,改善治安,交通现状,整治老旧建筑的外墙,整修围墙,道路、绿地、路灯、供排水等设施,改善社区根本状况,强化小巷、小区、小院、小店“四小〞管理,办好四件实事,重点解决路灯不亮,下水不通,路面不平,环境不洁的问题,为实施社区物业化效劳打下根底。

2、xx月上旬组织参观,学习其他单位经验做法。

3、xx月下旬全力推进社区物业化效劳工作。

〔三〕考核验收阶段。

1、将开放式居民社区推行物业效劳工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。

3、xx月份由区城管局牵头,组织相关部门进行验收,将以社区〔小区〕实施物业效劳后脏乱现象是否得到根本改变,市容卫生是否得到显著提升,周边生活环境是否得到明显改善为依据,社区物业效劳模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准,对社区居民上门问卷调查,满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课〞,不予验收,扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

九、工作要求

〔一〕高度重视,充分认清推行社区物业化效劳的重要好处。

推行社区物业效劳,是稳固礼貌建立成果、建设人民满意城市的根底工程,是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视,把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会,专题研究和部署此项工作。要统一思想,充分认清开展好社区物业化效劳是提升城市整体形象的重要举措,是提高社区居民群众生活质量的重要途径,是加强社会治安、增强群众平安感的重要手段,也是加快推进建设人民满意城市的根本要求。

〔二〕充分准备,为全面实施社区物业化效劳打下根底。

一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化效劳,完成任务指标,作为今年一项重要工作去抓,要明确职责和标准,要克服一切畏难情绪,不等不靠,充分发挥主观能动性,把此项工作抓紧抓实,抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传,努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业效劳工作,最终实现效劳和管理的常态化。三是要制定方案,落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案,细化工作职责,要把职责落实到具体事、具体人身上,要有具体要求和质量标准。

〔三〕全力支持,为顺利实施社区物业化效劳带给保障。

一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作,确定专责。二是经费要保证。每个实施物业效劳的社区〔小区〕明确经费xx万元,区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元,作为启动经费,保证社区物业化效劳前期工作的正常、快速运行,验收合格后,全部经费到位。要发动广阔社区居积极参与社区物业管理,自觉缴纳相应费用,并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制,牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作,给予足够的支持。

物业管理方案7

根据“后勤总公司20xx年工作重点”的总体要求和“物业管理中心关于确定2010年为物业优质服务年的决定”,结合实际,现制定“优质服务年”活动方案如下:

一、指导思想和总体要求

以“解放思想、扩大开放、迅速提高质量、迅速占领市场”为指导思想,坚持发展就是硬道理的基本原则,全面贯彻科学发展观,以人为本,强化管理,提高服务质量,大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展,做到市场有新的发展,管理服务水平有新的提高,经济效益有新的突破,中心面貌有新的变化,及时做好学校西进的各项准备工作,为教学工作的正常运行提供强有力的后勤保障。

二、工作目标

紧紧围绕中心工作,加强常规管理,注重工作实效,以“重视质量,深化改革,加速发展”为工作重点,努力做到:加强学习,提高服务意识;加强管理,提高服务水平;加强考核,提高服务效率,使服务工作力求做到有预见性、有高效性,以确保各项服务保障工作顺利开展,并实现“优质服务年”的各项工作目标,为总公司的.健康、稳定、可持续发展作出我们应有的贡献。

时间活动内容日常工作责任部门审核结果三月份物管中心办公室、各个部门会议宣传动员,三张板报宣传教育,各个部门拟定创优方案和联系一个物业服务对象实施创优服务,取得经验,启动创优工作。

1、发挥社会监督作用,邀请监督员对物管中心各部门的工作明察暗访,提出针对问题的改进意见。对好的作法加以宣传和推广。

2、每月搞2次培训。3、每月搞2次质量检查。

4、中心办公室召开两月1次的物业服务示范单位经验交流会,学习推广经验。

5、实施计划在执行过程中可以修订完善。

四月份

各个部门搞2次职业培训;搞一次副经理以上管理人员到社会物业小区参观学习考察;派遣人员到社会物业小区实习,学以致用;发放优质服务卡,方便业主服务需要;中心办公室召开2月1次的物业服务示范单位经验交流会,学习推广经验,聘请业主代表参加会议,找出不足,及时整改提高。

五月份搞一次岗位练兵和职业竞赛,全面提高物业服务的专业技能和服务水平;搞一次“便民服务”(亦可以会同总公司一起搞);搞一次顾客满意度调查,同时成立业主委员会。六月份

开展“优质服务年”咨询活动,了解和解决师生员工反映的热点和难点问题;中心办公室召开2月1次的物业服务示范单位经验交流会,学习推广经验,找出不足,及时整改提高。各个部门搞一次针对难点和薄弱环节的优质服务活动,促使其物业条件根本改善,并且长期保证质量。

七月份

全面检查、巩固落实本学期创优情况,写出物业创优工作小结。部门搞出假期安全、抗旱保苗及假期物业服务创优方案,并付诸实施。

八月份

全面检查督促、贯彻落实“假期物业服务创优方案”,保障师生员工暑假正常生活。

九月份

结合新生入学江津校区建设,进行物业服务创新大讨论,搞好物业服务创新培训和物业服务创新的改进实施。

十月份

进行物业技术创新大讨论,搞好物业技术创新培训和物业服务技术的改进实施。

十一月份

进行物业管理创新大讨论,搞好物业管理创新培训和物业管理的改进实施。搞一次顾客满意度调查。

十二月份

进行温馨、和谐物业大讨论及其培训,搞好温馨、和谐物业。管理层研究先行进入江津校区物业人员名单。

一月份

总结全年优质服务创优经验,予以评价,形成文件,使之规范化制度化。

物业管理方案8

员工行为准则

(一)遵守法律法规和社会道德准则,不断学习并强化自身的法律修养及道德情操。

(二)严格按照公司各项规章制度办事,遵守公司纪律,积极地提高各项服务操作规程的实践性。

(三)员工须保持制服整齐清洁,仪表端庄,精神饱满,努力提高公司的整体形象。

(四)提供各项服务时,服务用语要规范得体,做到微笑服务,对自己解决不了的问题,应当及时汇报上级。对待住户、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间良好关系。

(五)不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

(六)不得有损坏公司利益的行为。

(七)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽损坏公司财物,对各物如有损坏,须负责赔偿。

(八)必须遵守和执行公司所发出的一切通告。

保安队岗位职责

一、遵守国家法律法规以及公司的各项规章制度。

二、必须明了和掌握物业管理区内各种保安设施如:对讲机、警钟、消防器材伸缩门等的操作和效能,熟记报警电话及公司值班电话。

三、应熟悉物业管理区内业主、物业使用人的姓名、年龄、家庭成员职业。此等资料必须保密,不得泄露。

四、应有礼貌的询问任何进入物业管理区的来访客人,做好进出入登记,如有怀疑,应与办公室取得联络。如访客携带可疑物品时,更须提高警觉。严禁衣衫褴褛和精神不正常者进入物业管理区域。

五、在工作当中,不能因为任何原因与客户发生争吵,更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。

六、听到住户呼救或发现可疑人员,须立即通知上级并封闭大门及其通道,以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动。

七、保安实行24小时巡逻制度,对于重点安全区域保安要重点巡视,提高巡逻质量以防止事故的发生。

八、若发生罪案,应采取下列步骤协助破案:

(一)立即报案或通知上级,并维护现场秩序直至公安部门到达,遇有伤员(被害人、案犯)应立即抢救和监护。

(二)切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品,协助公安部门保留证据,方便调查工作。

(三)向公安人员如实提供有关罪案情况,如案发经过,与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

九、服从命令听众指挥及时完成上级交给的其他任务。

保洁班岗位职责

一、依据操作规程依时清洁物业管理区域内道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙面等公共场所。

二、告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业公司指定地点,请勿置于走廊、楼梯等公共部位,以免影响卫生。

三、发现任何影响卫生的行为都有权利去制止,发现公共设施、设备发生故障及其他隐患的要及时报告上级。

四、清洁公共部位时要坚持避让原则,回答业主或物业使用人的问题时要有礼貌,不清楚的要明确给出其他的解决办法如拨打物业公司的热线电话。

五、在工作当中,不能因为任何原因与客户发生争吵,更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。

六、遇雨、雪天气,及时清扫路面的积水、积雪,在入楼处放置防滑设施及防滑标识,并且要加强楼内的保洁频率,减少雨雪天气对卫生的影响。

七、协助做好公司其他部门的配合工作,如漏水及时通知维修组、发现可疑人员要通知保安队等。

八、完成公司交给的其他任务。

维修组岗位职责

一、维修人员应自觉遵守公司的各项规章制度。

二、熟悉掌握物业管理区域内房屋、设备、设施的功能,做好日常的维修管理。

三、维修人员应随时注意个人仪容仪表,按规定着装。

四、维修人员在工作时应遵守操作规程,避免出现意外。

五、在维修过程中遇到大问题应及时向部门主管请示、汇报。

六、在工作中不能介入个人情绪影响与客户之间的关系,应与客户保持良好的关系以便工作。

七、不接受客户的任何赠送品,不允许有吃、喝、拿现象。

八、在维修过程中,将检查情况详细记录并教会客户正确使用和保护设备设施,以延长使用寿命。

九、在工作当中,不能因为任何原因与客户发生争吵,更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户。

十、工作过程中严格按照公司制定的《物业管理无偿服务项目、有偿服务收费标准》向客户提供服务并通知财务部进行收费。

十一、维修工作完成后维修人员应及时清洁工作现场。

十二、工作时间要合理使用文明服务用语。

十三、按时完成公司交给的其他任务。项目部管理人员项目部管理人员工程部纪维修人员项目部管理人员项目部管理人员项目部管理人员项目部全体人员项目部管理人员项目部全体员人员项目部全体人员项目部全体人员项目部全体人员项目部全体人员项目部全体人员《条例》细则问答人事管理技巧常用设备自控原理及维护公共关系学怎样处理客户投诉经济合同物业管理相关法规如何有效激励员工消防安全知识实用礼仪简易维修常识工作技巧和语言技巧急救常识员工守则

管理人员服务过程中应注意的事项

一、管理人员必须保持制服整齐清洁,仪表端庄,精神饱满。

二、对待业主、访客、同事和各阶层人士,均应以礼相待,保持彼此间良好关系。三必须严格遵守公司规定的工作时间,按时上、下班(交接班),不得无故迟到、早退。遇有特殊情况请假时,应履行正常的请销假制度。

四、管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作。

五、物业管理区域内房屋的出租、出售办法由公司与开发商统一商定,任何人不得私自参与物业的出售与租赁(主要指业主的委托)。

六、各部门的管理人员应该按时执行公司的各阶段任务,并定期召开各级员工的会议,向公司做定期的报告。公司员工必须服从公司关于工作调配及岗位编排。

七、不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不诚实行为。

八、不得有损坏公司利益的行为。

九、不得向业主、物业使用人或与公司有关的任何人收受或索取任何形式的礼物、赏钱。

十、所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽损坏公司财物,对各公物如有损坏,须负责赔偿。

十一、遇有特殊事件发生,各部门要按照公司的.特殊事件处理应急预案执行,做好公司分配给自己的任务。

十二、必须遵守和执行公司所发出的一切通告。突发事件处理预案明确一个概念:突发事件是指除火灾、火警以外的事件如治安、卫生、救急等方面掌握四个原则:快速反应原则、统一指挥原则、服从命令原则、团结协作原则快速反应原则:

办公区管理制度保安值班制度

1、必须明了及熟悉区内各种保安设施操作效能,例如:对讲机、报警系统,妥善运用已有的设施。

2、熟悉区内各客户,同时详细记录客户姓名及联系方式,但该资料必须保密且妥善存放。

3、各值班人员于交接班时应传递防盗讯息,认真填写交接班记录。

4、严辞拒绝推销人员进入,尤其是自称公务人员或公共机构职员,应查验身份证、文件,如有疑问,应致电有关机构查询或向上级领导反映。

5、应有礼貌地查询任何进入商务楼的访客,并尽可能登记身份证,如有怀疑应通知各有关客户或向上级领导反映,如访客携带可疑物品更须提高警觉。

6、至少每两小时巡逻一次,但不应固定时间,以免坏人乘虚而入,巡逻时必须有警惕性,特别注意楼梯、走廊、配电房、机房及其他隐藏地方、通道等,以确保无任何可疑人物匿藏楼内伺机作案,并留意公众地方之门边、暗角是否预先藏备盗窃工具等。

7、如听到客户呼救或发现可疑人物,须立即报警并封锁出入口处及其他通道以等待警方人员到场处理,切勿鲁莽采取行动而不知会警方。

8、应留意商务楼内安全漏洞或弱点并设法改善,例如:防火门、卫生间、排气窗等皆可被坏人利用而犯案,应加强保安。

9、详细记录各有关政府部门电话,以便需要时寻求协助。

10、不无故空岗、缺岗;不在上岗时酗酒或饮酒后上岗;不在岗中谩骂、殴打外来人员及客户;不在岗中闲聊与工作无关的事;不徇私情,不打击报复,不诽谤、侮辱他人。

11、值班中不准擅离岗位,不准看书报、吃东西、睡觉、嬉笑打闹,不准听收音机和进行与值班无关的活动。

12、若发生罪案,应采取下列步骤协助破案:

(一)立即报案或通知上级,并维护现场秩序直至公安部门到达,遇有伤员(被害人、案犯)应立即抢救和监护。

(二)切勿移动、也不允许他人移动、触摸、践踏现场物品,协助公安部门保留证据,方便调查工作。

(三)向公安人员如实提供有关罪案情况,如案发经过,与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等。

保安部交接班制度

1、接班人员提前15分钟上岗接班,穿工服、戴工作牌,在登记簿上记录接班时间。

2、查阅上一班的值班记录,询问上一班工作完成情况,如有需要继续跟进的工作需记录以便跟进。

3、接班人员清点岗位上所有公物,如对讲机、灭火器、水瓶等,如发现损坏、缺疑要立即向班组长提出,并要求交班人员说明物品去向及做好记录。

4、接班人员要检查区域内有无异常情况,如发现有异常则要求交班人员做出解释,并通知班组长前来处理及做好记录,交班人员要等接班人员验收后方能下班,接班人员验收时间无特殊情况不得超过15分钟。

5、各岗位在交班前需进行岗位清洁工作。

6、所有事项交接清楚后,交班人员离开岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。

7、接班人员未来,交班人员不得下班。若接班人员未来,交班人员下班,这期间发生问题两人共同负责。人员、物品出入管理制度

8、商务楼内所有客户凭出入证进出本商务楼,所办出入证只限本商务楼内办公人员使用,加盖公章、贴有照片方可有效。

9、商务楼出入证只在敞开办公时间内有效,非正常办公时间进出商务楼需作登记。

10、来访客户需先与本商务楼内客户联系后方可进入,进入时填写来客登记,离开时需有楼内客户签字方可离开。

11、若来访者说不出所找客户,保安人员有权不让其进入。

12、租客、来访者及施工人员进入商务楼内携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时,保安人员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入楼内。

13、保安人员要对施工人员带入楼内的施工工具、材料作好登记工作。

14、租客、来访者及施工人员携带物品离开时,保安人员应礼貌检查放行手续,如已经办理有效的放行手续时,礼貌核查放行物品与放行条列明的物品是否相符,不相符只放行放行条列明的物品;如没有办理有效放行手续时,应要求物主在办理有效放行手续后放行;物品经核查无误放行后,保安人员应及时在放行条上签署姓名及日期。

15、物品放行后,保安人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上。

停车场管理制度

1、本停车场仅供方大创新园内客户使用,其他任何单位无临时通行证的不得停放。

2、需要在停车场停放车辆的客户,需到智强物业管理办公室登记,由管理部发放统一的通行证,持有此证,方可停放。

3、进场的车辆,保安人员应检查其车牌号是否与通行证上的登记相符。

4、临时进场的车辆,由保安人员发放临时通行证,出场时保安人员注意收回。

5、夜间进场的车辆,保安人员要做好车辆检查记录。

6、车辆进场时,保安人员应迅速指引车辆慢行,安全的停放在相应的车位上,提醒车主锁好车锁,随身带走贵重物品,保安人员不代管任何物品。

7、进场的车辆,保安人员要检查车辆是否有损坏或其他不正常情况,如有不正常情况应立即向车主提出,并在《车辆停放登记表》上作详尽记录。

8、进场的车辆,严禁在场内加油、修车、调剂刹车,禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

9、严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

10、当有车辆离场时,保安人员应及时检查车主证件,若发现异常情况,应立即拦截车辆并及时通知主管前来协助处理。

11、保安人员每小时至少详细检查车辆的车况1次,发现漏油、未上锁等情况要及时通知车主,并在值班记录本上作好记录,必要时报告主管进行处理。

12、发现无关人员或可疑人员进入停车场要及时劝其离开。

13、协助清洁工维护好停车场卫生。

安全巡逻检查制度

1、保安人员在巡逻过程中须配带对讲机,要多看、多听、多嗅,发现异常情况应立即查明并及时通知有关部门。

2、检查治安、防盗、防火、水浸等情况,发现问题立即处理,并报告上级领导及有关部门。

3、巡查小区内各个重点部位、治安死角等,发现可疑人员应前往盘问,检查证件,必要时检查其所带物品。

4、巡逻时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好情况,发现故障应及时登记、汇报。

5、巡逻人员必须熟悉小区内的内外部情况,熟悉区内各类设施、设备以及其他物品的放置,发现移动设施、设备的可疑情况需立即查明(如消防器材)。

6、发现打架、吵架、斗殴时,应予以劝止。

7、发现火烛应立即组织扑救并迅速报警。

消防安全管理制度

1、消防工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针,保护公共财产和广大客户的生命财产安全。

2、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示,开展防火宣传以及消防知识的普及工作。

3、经常检查防火安全工作,纠正消防违章,整改火险隐患。

4、管理消防设施、设备、器材,要对其进行定期检查并做好相关记录,确保各类设施器材和装置处于良好状态。

5、安全防火通道要时刻保持畅通,确保紧急情况时人员疏散。

6、接到火灾报警后,在向消防机关准确报警的同时,迅速奔赴现场,启用消防设施进行扑救,并协助消防部门查清火灾的原因。

物业管理方案9

管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务,物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象。

管理处经理负责日常服务与联系工作,对管理处业户接待的服务质量进行检查、指导。

1、日常服务与联系的内容

1.1日常服务内容

1.1.1维修保养服务;

1.1.2绿化养护服务;

1.1.3治安消防服务;

1.1.4环境卫生管理服务;

1.1.5停车管理服务;

1.1.6特约服务;

1.2日常联系内容

1.2.1小区中设置业户联系箱,每天定时开箱;

1.2.2设立投诉电话接受业户的投诉;

1.2.3及时回访业户征询意见。

2、日常服务与联系的’质量控制

2.1业户人员应多途径与业户保持沟通,经常走访业户听取意见,满足合理要求,及时提供各类服务。

2.2每半年至少开展一次公益性活动,事先做好可行性调研,报计划并做好策划,事后要分析小结,使该项工作不断改进提高。

2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检,保证服务质量。

3、日常服务与联系的质量要求

质量要求以《物业管理条例》为依据,以济南市物业行业服务规范为依据,严格按各项服务的管理制度及标准进行操作,做到业户评议满意率90%以上;业户投诉率万分之五以下;投诉处理率100%。

物业管理方案10

一、物业管理公司的资质要求:

为了加强和促进物业管理工作的健康发展,保证物业管理公司组建质量,根据《公司法》的要求,全国各地城市地方人民政府颁布了物业管理公司经营资质审查的规定。如上海的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》中将物业管理企业资质等级划分为三级

1、一级物业管理企业资质必备条件:

(1)管理物业规模一般在50万平米以上,或者管理涉及物业在20万平米以上;

(2)管理物业类型三种以上或管理涉外物业两种以上,物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋(下同);

(3)管理物业必须有两个以上为优秀小区或者大厦,且管理达标面在50%以上;

(4)企业经理或者常务副经理必须从事物业管理工作3年以上;

(5)具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上;

(6)企业经营年限必须在3年以上;

(7)企业注册资本50万元以上(含50万元)

2、三级物业管理企业资质必备条件:

(1)管理物业规模一般在3万一20万平米,或者管理涉外物业1万~5万平米;

(2)有中级专业技术职称管理人员3人以上;

(3)企业注册资本10万元以上(含10万元);

3、处于以上两种类型之间的为二级资质的物业管理企业。

对于物业管理公司在管理物业规模3万平米以下或涉外物业规模l万平米以下的暂不定级。

物业管理公司申报经营资质审批时所要提供的资料

1、内资企业(全民、集体、股份制、股份合作制)

(1)物业管理公司资质申请报告;

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或聘任书;

(5)验资证明;

(6)经营场所证明;

(7)拥有或委托管理物业证明(委托管理协议书);

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件;

(9)其他有关资料。

2、外商投资企业(含中外合资、中外合作、外商独资)

除需要提供内资企业申报审批所需的有关资料外,还需要提供合资或合作项目议定书、合同等文件的副本及中方投资审批机关的标准文件。

3、私营企业

(1)业主身份证明(复印证);

(2)业主的工作简历;

(3)申请资质审批的报告;

(4)管理章程;

(5)验资证明;

(6)经营场所证明;

(7)拥有或委托管理物业的证明;

(8)雇员的名册;

(9)专业技术人员的资格证书;

(10)其他有关资料。

二、物业管理公司资质审批程序

国家房产行政管理体系——各地区房产管理局收到物业管理公司经营资质报告及申报资料齐全后,在一定时间内(通常规定为两个星期内)审核完毕,符合经营资质条件的,核发批准文件,其他必须按有关规定向工商行政管理机构办理注册登记,在手续办完后才能对外营业。

三、物业管理公司设立和工商登记

(一)组织机构设立物业管理公司组织机构设置依照《公司法》可以成立“有限责任公司”、“股份合作公司”两种。

(二)工商登记根据《公司法》有关规定,物业管理公司登记的主管机关是工商行政管理机关。由于物业管理是一个新兴行业,在注册登记中会遇到一些问题,为了今后更好的开展工作,有必要搞清楚。

1、物业管理公司的经营宗旨物业管理公司的经营宗旨应含有以下几个方面:

(1)物业管理是房地产开发的延续和完善,是一个复杂、完整的系统工程。因此物业管理公司应积极参与社会分工,实现房地产开发、经营良性循环,促进我国住房制度改革的深化。

(2)对所管理的房产及各类附属设施进行科学的管理与养护,使其物业保值、增值,延长其使用寿命,限度地实现社会财富的节约。

(3)物业管理的对象是物业,服务对象是人。所以应以业主(使用人)为对象,开展各类经营业务,寓经营与管理十服务之中,提供全方位的方便服务。

(4)发挥物业的使用功能,为业主(使用人)创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。

(5)履行社会管理义务,积极开展两个文明建设,致力于全社会的文明和进步。

2、经营范围根据物业管理的行业特点和经营宗旨要求,物业管理公司的经营范围有:

(1)管理方面:楼宇(多层、高层)管理;房屋的修缮管理;设备的维修、保养管理;车辆运行及看护管理;治安管理;清洁环卫管理;绿化管理;消防管理;物业保险管理等。

(2)服务方面:物业修缮;物业租售代理;物业清扫保洁;搬家、装潢服务。车辆出租;绿化工程及花木租售;燃料供应;蔬菜粮食供应;服装清洗供应;美容美发;康乐健身;幼儿教育;老年服务;家教服务;商业服务等。物业管理经营的范围非常广泛,但其目的是为所管物业范围内的居民或单位提供优质、方便的各种服务。

物业管理方案11

一、岗位竞聘目的

为了提高物管中心的工作效率,加强物管中心人才的竞争机制,结合物管中心的实际情况及工作人员自身特点,物管中心将开始新一轮的人员岗位竞聘工作。目的是为企业降低成本,减轻企业负担,同时达到“人尽其才,物尽其用”的效果,尤其是通过岗位竞聘不但为物管中心的市场化运作提供了良好实践机

会,同时也为物管中心的平稳转制打下良好的基础。

二、物管中心部门设置

本着科学、务实的态度,为避免机构臃肿给管理带来的不便,根据物管中心后勤服务项目的范围及针对的服务对象和对外经营的情况,现将物管中心机构设置为三部一室,即办公室、工程部、综合部、经营发展部和旅行社。

三、部门管辖范围

1.办公室

管理范围:公文处理、人事管理、安全保卫及园区交通管理、驾驶员管理、分部各部门的协调工作。

2.工程部

管理范围:分部办公楼的工程维修工作、分部家属区的工程维修工作及绿化管养、维护工作、新迎小区和云津市场住宅区的工程维修工作、分部住宅区域卫生工作。

3.综合部

管理范围:分部办公楼卫生、收发及会议室管理工作、分部中餐管理工作、物管中心财务管理工作、医务室管理工作。

4.经营发展部

管理范围:铺面出租、招待所管理、文化用品经营部管理、其它经营项目。

5.旅行社

管理范围:旅行社日常管理及经营业务。

四、各部门人员编制共计13名

1、办公室:主管1名、驾驶员1名、保安管理员兼驾驶员1名

2、综合部:主管1名、会计1名、出纳1名、医务室人员1名

3、经营发展部:主管1名、招待所人员1名、文化用品经营部人员1名

4、工程部:主管1名、工程人员1名

5、旅行社:主管1名

五、岗位竞聘条件及范围

1、符合应聘条件的园部及分部工作人员。

2、竞聘条件(参与竞聘人员年龄均要求在45岁以下,不含45岁)

(一)办公室:

(1)办公室主管:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,具有较长时间的办公室工作经历,沟通、协调能力强,具有较强的文字功底和公文处理能力。

(2)驾驶员:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,持有驾驶b照,具有5年以上驾龄,熟悉汽车维修和护理,吃苦耐劳,能适应经常出差。

(3)保安管理员兼驾驶员:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,具有5年以上的相关工作经验,熟悉保卫安全业务,熟悉内保及安全消防业务,沟通、协调能力强,工作责任心强。

(二)综合部

(1)主管:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,沟通、协调能力强,具有一定的财务知识及管理能力,熟悉一定的医务知识,持有会计资格证,工作责任心强。

(2)会计:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,具有5年以上的从业经验,持有会计资格证,动手能力强。业务突出者,条件可适当放宽。

(3)出纳:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,具有从事该行业的相关资格证书,从业经验5年以上,实作能力强。业务突出者,条件可适当放宽。

(4)医务室人员:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,熟悉一般的药物知识及医务知识,具有5年以上的工作经验,持有从事该行业的相关资格证,工作责任心强,动手能力强。

(三)经营发展部

(1)主管:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,熟悉对外经营业务,协调、沟通能力强,具有一定的人际关系网,能根据市场的变化调整经营方针和经营思路,进行有效的项目管理和经营。业务能力强者,条件可适当放宽。

(2)招待所管理员:年龄45岁以下,身体健康,熟悉接待业务,具有一定的管理能力,沟通、协调能力强。

(3)文化经营部人员:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,具有一定的零售商品销售能力及管理能力,沟通、协调能力强。

(四)工程部

(1)主管:年龄45岁以下,大专以上学历,身体健康,具有10年以上的工作经验,具有相关的从业资格证,工作责任心强,业务能力突出者,条件可适当放宽。

(2)工程管理人员:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,具有10年以上的工作经验,动手能力强,工作责任心强。

(五)旅行社主管:年龄45岁以下,身体健康,大专以上学历,熟悉旅行社业务,具有较强的管理能力,熟悉旅游行业的有关规定,具有相关的从业资格证。沟通、协调能力强,工作责任心强。

以上欲参与竞聘的人员在了解竞聘岗位要求、细则后,请于三日内按拟竞聘岗位写出拟职计划书,通过物业中心评议后确定岗位。

物业管理方案12

为规范小区管理,为业主提供优质的物业管理服务,我公司将采取一系列的管理措施,确保小区品质。

一管理目标

物业公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针,坚持“以人为本”的服务管理念,对小区物业实施科学的管理、提供优质的服务,并在现有管理经验及管理资源的基础上,不断调整更新,导入先进的管理理念,使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将按照河北省及唐山市有关标准(并高于此标准),确保业主及使用人综合满意率达到90%以上。

二管理原则

为实现即定管理目标,追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益,在物业管理过程中将始终把握以下原则:

(一)服务第一、管理从严的原则

“服务第一”是物业管理的宗旨,因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念,从业主及使用人的需求出发,强化服务机能,丰富服务内涵,提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础,包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及使用人不适当行为的管理和劝阻,建立严格、周全的管理制度,实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

(二)专业管理与业主自治管理相结合的原则

在日常管理中,要充分发挥两个积极性,即物业管理公司的积极性和业主使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主及使用人的要求,通过服务中心对小区实施专业化的管理,同时努力争取业主及使用人的支持配合,使其能正确使用和维护物业,并自觉遵守业主公约,共同创建文明的办公环境。

(三)物管为主、多种经营的原则

在搞好日常管理和常规服务的同时,从物业的实际出发,开展一系列服务性的多种经营,既满足广大业主及使用人的不同需求,又增强物业公司的’造血功能,增加经济积累,以利于更好地为业主及使用人服务。

三管理方法

(一)实施全程物业管理,从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议,构筑一个优秀的物业管理硬件环境;

(二)成立物业服务中心,配备专业管理人员,实施专业化管理;

(三)在公司现有管理资源的基础上,充分借鉴行业先进管理经验,积极培养高素质的管理人才,组建一支高素质的物业管理队伍;

(四)制定一套切合实际的规章制度,确定一系列高标准的物业管理行为规范,以制度促管理,寓管理于服务;

(五)严格遵守有关物业管理法规,制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议,依法约束双方行为;

(六)依照市场化、企业化的运作方式,提供全方位服务,开展多元化经营。

物业管理方案13

一、综合管理

1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同,各方权利义务明确。

2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

3、物业服务方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

4、服务人员佩戴标志,服务主动、细致、周到,用语文明。

5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片,公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话,有服务人员接待住户,8:30-12:00、13:00-17:00受理住户的咨询和投诉,水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场,由专业机构负责的,发现问题应及时通知有关机构,有报修、维修记录。

7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项,在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知,履行告知义务。

8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查,根据检查情况制定下一年度维修和服务计划,并按规定组织实施。

9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为,及时劝阻,报告主管部门,也可依据管理规约等约定提起诉讼。

10、建立各种公共突发性事件(如:消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案,包括组织机构、人员和具体措施等,一旦发生突发事件即能立即实施。

11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

12、设置意见箱,每年集中进行一次公开的物业服务意见征集,并将提出的意见与解决情况公示。

13、公布公共服务的收支情况。

14、小区内显著位置设立公共信息栏,配合街(乡)、社区进行公益性宣传。

二、房屋维修养护

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,有检修记录和保养记录。

2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,提出报告与建议,按规定组织实施。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。

4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等,发现破损及时修补。

5、按照有关规定,每年进行1次房屋避雷检测,符合避雷规范要求。

6、保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。

7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻,对拒不改正的,要报告行政主管部门。

8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用设施设备运行及维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护,共用设施设备保持正常运行和使用。

2、建立共用设施设备清册档案(设备台帐),有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

4、对共用设施设备适时组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,提出报告与建议,按规定组织实施。

5、属于特种设备的,按照有关规定,进行运行、养护、维修和定期检验检测。

6、设备房保持整洁,无鼠害现象。

7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次;雨水、污水井每半年检查、清掏1次;雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年1次,每季度检查1次,防止外溢(由专业机构负责的除外,但发现问题应及时通知有关部门)。

9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

四、电梯服务

1、无人值守电梯,主梯24小时不间断运行。

2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。

3、高峰梯在高峰期6:00-8:00、17:00-19:00与主梯同时运行。

4、电梯出现故障时,电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时,有备用梯的,用备用梯运行。

5、电梯出现事故,应迅速启用紧急救援预案,组织救助,并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务,与受托单位签订书面协议,明确并监督受托单位落实责任。

五、消防服务

1、有消防管理制度。

2、消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护,并有记录。

3、消防设施设备能正常运行,可随时启用;消防通道畅通。

4、每年进行1次消防训练,相关人员掌握消防基本知识和技能。

5、发生火情及时报警,并采取必要处理措施,协助配合消防人员的工作。

6、设有消防箱,备存紧急消防物资;监控中心,24小时有专人值守。

六、二次供水管理

1、二次供水设施设备正常运行。

2、水箱按要求使用紫外线消毒灯(器),并按规定清洗消毒、水质化验,取得卫生许可证,水质符合国家生活饮用水卫生标准,水箱盖上锁,钥匙有专人保管。

3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

七、协助维护秩序

1、看护小区共用部位和共用设施设备。

2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

3、封闭的小区,主要出入口有专人24小时执勤。

4、夜间(22:00-6:00)对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视,巡查人数为2人,做好记录。

八、清洁服务

1、小区内生活垃圾封闭式管理,设有垃圾收集箱,生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

3、保持电梯轿箱清洁卫生。

4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

6、发生突发公共卫生事件时,应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强宣传。

九、绿化养护

1、绿化基本充分,无明显裸露土地。

2、树木生长基本正常,无死树和明显枯枝死杈;在正常条件下,无严重黄叶、焦叶、卷叶;被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下;有蛀干害虫的株数在10%以下;树木缺株在6%以下;树木无明显的钉栓、捆绑现象。

3、绿篱生长造型基本正常,叶色基本正常,无明显的死株和枯死枝,有虫株率在20%以下;草坪宿根花卉生长基本正常,草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显,基本无明显的草荒。

4、绿地基本整洁,无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施无明显的破损,无较严重人为破坏;无绿化生产垃圾。

十、停车服务

1、有机动车、非机动车停(存)车管理制度。

2、引导进出小区车辆有序通行。

3、主要道路及停车场有交通标志。

4、小区内的机动车辆凭证出入,临时进入小区的机动车辆进行登记。

5、机动车停放有序,24小时有专人巡视。

6、定期存放的,应签订停车服务协议,明确双方的权利义务。

7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行,各类指示标识清晰。

8、交通设施(道闸、挡车器材、交通标识)能正常使用。

注:4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。

十一、装饰装修服务

1、按照有关规定和《临时管理规约》约定,建立住宅装饰装修服务制度。

2、受理业主或使用人的装修申报登记,与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议,告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、装修期间,每天巡查1次装修施工现场,有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为,及时劝阻,对拒不改正的应报告主管部门。

4、装修结束后,应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理,问题严重的应报告主管部门。

5、指定装修垃圾存放点并设有围挡,装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

物业管理方案14

一、概述

某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理位置优越,物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思,引进大都市物业管理理念,通过优良的服务将某小区管理成都市居住区,让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥,力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌,

三、组织

物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事人事设置原则:

一人多岗,不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下,全面负责经营等。2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测

a)经营收入:19.14万元(年度,以下省略)l物业管理费:11.34万元应收

12.6万元30000x12x0.35=126000(元)

预计收入11.34万元(收缴率90%)l维修服务费:0.5万元l特约服务:5.8万元l其他收入:1.5万元b)支出:20.25万元l人员工资福利:14万元l办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)l维修保养费用:1.5万元l税金:1.05万元l不可预见费用:1.2万元c)润亏:-1.11万元d)物业接管期间前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)e)公共性服务费构成测算:21.962万元/年,0.61元/月xm2

(1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600

工资总额合计:9600元/月;115200元/年福利:115200×23%=26496(元/年)合计:14..17万元/年

(2)公用设施设备维修及保养费:1.5万元

(3)绿化管理费:绿化率45%1.04万m2x1元/年xm2=1.04万元

(4)清洁卫生费:2人x12月x80元/月x人=0.192万元

(5)安全护卫费:7人x200元/年x人=0.14万元

(6)办公费:按管理人员工资总额25%计算

5.52万元x25%=1.38万元

(7)固定资产折旧费:按10%计算即1万元

(8)税费:按营收5.5%缴纳即1.052万元

(9)保险费:暂不投保(10)合理利润:按营收8%计算1.36万元但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月xm2。

六、前期物业接管

a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;l供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;l房屋幢、户编号已经有关部门确认;l落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;l接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。l接管小组按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。l接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。l在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司应查明原因,及时上报开发商,请求尽快解决。l抄水、电、气表的底数,记录备案。l接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。l接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。l当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即完成。

七、入伙

1、准备工作l治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;l车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;l垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等l楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)l分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;l制定入住流程;l印刷入住表格;

2、协调工作l与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。l代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。l与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。

3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后,要部署入伙现场,彩旗、横幅、花卉、背景音乐,安全护卫立岗、巡更,迎接业主入伙。举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩,造声势。注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

八、物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。业主在装修完成以后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录,是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据,也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高,楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多,越来越复杂,越来越高科技化和专业化,因此一旦发生故障,物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整,时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面,从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境,整理的重点是去伪存真、留下有用的,归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存,利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、日常管理

(一)房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收费财务频度天一天内办完二遍/天,入伙期间6h/天,消灭违章于未然每周三次100%标准准确符合规定,无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接,无违章装修,房屋完好率100%,投诉率1‰以下。无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求,业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答,正确率90%以上收缴率90%以上日清月结,帐表相符,每六个月帐目向业主公开一次工作程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

(二)绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季晴天每二天浇一次水,时间近午为宜;夏秋季每天二次,时间近早晚为宜春秋季一遍,根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍春夏秋季多遍,冬季清园,严重者重点防治每月一遍,严重者半月一遍8h/天春夏季一遍,严重者随缺随补标准均匀,保持绿色长势良好均匀,无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50mm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95%以上程序7:00~9:30浇水、施肥;9:30~11:30除杂草、整形、保洁;13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁;15:30~17:00浇水、施肥

(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内维修室外维修及养护道路停车场天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办,随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季急修不过夜,小修补24h内,中修二天,大修二天内有回音检查二遍/天,及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍,每周查换梯灯一遍,随坏随修每周检查一遍,即坏即修每月检查一遍,即坏即修每月检查一遍,责任范围内即坏即修,责任区外及时报告有关部门每月检查一遍,即坏即修标准符合规定,无危及安全、外观,无改变用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置,公用设施完好率90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处,回访率100%,业主满意率90%以上平整率无积水,缺损,完好率90%以上无积水,无漏隔热层完好整洁无缺,扶手完好,梯灯正常,无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常,无乱搭乱接,无泄漏灯泡正常,灯罩完好率90%以上程序8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工作内容定岗检查流动检查学习与训练消防设施家居安全违法行为装修监督车辆行驶停放保洁单车、摩托保管突发事件学习法规教育训练频度24h每周一遍24h,每20分钟一遍24h5分钟内到达现场每周一次,每次1h标准人车进出有序,车辆发牌、登记,交费90%以上,无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。完好率100%被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰违章率5%以下无违章、无鸣笛叫人100%无违章采取正确、恰当措施国家和地方法规、业主公约等遵纪守法、严明安全护卫纪律健身、队列等常规训练

(四)安全护卫、停车管理

(五)保洁管理工作项目地面清洁保洁楼梯道垃圾清运消杀灭鼠、蟑螂频度二遍/天14h/天扫二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月,向业主发药一次/年标准地面无杂物、垃圾、道路无泥沙,无杂草、积水,单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网,清洁率95%以上所有公共区域无杂物、垃圾,保洁率95%以上无杂物和蜘蛛网,无张贴、乱堆,扶手无尘,清洁率95%以上日产日清,整洁无味无污积,垃圾清运率100%无蝇、少蚊、少虫鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下程序5:00~7:00地面清扫;7:00~8:00清运垃圾;8:00~10:30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害;13:30~15:00清运垃圾;15:00~16:00地面清扫保洁

物业管理方案15

20xx年,在xx和xx的直接领导和大力支持下,我公司围绕“依托x、开拓发展、做大做强”的发展思路,创新工作模式,强化内部管理,外树公司形象,努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求,在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上,通过全体员工的共同努力,较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底,我公司共实现收入xx万,总体实现收支平衡并略有盈余,基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司20xx年主要工作总结如下:

一、xx工作任务完成情况

(一)以物业管理和工程维修为重点,全力完成xx和xx交办的各项中心工作任务

在物业管理方面,我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业管理工作,此外,受xx委托,我公司负责了xx临时停车场经营管理工作,取得了良好的社会效益,圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面,我公司完成了装修工程9项,各小区房屋维修共387套,其他各小区零星维修改造工程13项,进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境,确保各项工作的顺利推进。统计数据表明,我公司共投入工程维修费用679.49万元,是去年的两倍多。

(二)完善各项规章制度,建立健全内部管理机制,进一步深化企业管理体制改革

20xx年是我司转变业务职能和下属公司合并重组的关键年,我公司敢于迎接挑战,主动把握机遇,在加强物业管理和内部管理上做文章,按照现代企业制度的标准和要求深化管理体制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位,转变以前仅对安置小区做好日常维护管理的单一工作模式和发展思路,把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争,主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路,为此,我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度,如《物品采购暂行规定》、《废旧物资管理规定》、《加班制度》、《维修工程监管工作规定》、《小区管理目标责任考核表》(包括办公内务、安全防范、车辆管理、机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面)、《物业管理有偿服务规定》等,为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。

同时,本着开源节流、多劳多得、提高小区管理服务水平的原则,在我公司管理的各小区内建立并推行了经营目标责任制和管理目标责任制,对小区进行年度经济指标与服务指标的考评。实践证明,该项制度不但减少了业务成本,增加了公司的经营收入(见下表1),而且激发了服务中心全体员工的积极性,提高了他们的工作能力和效率,进一步明确了小区服务中的责、权、利,保证小区物业管理的良性、高效运作。此外,我公司还统一规范了各小区服务人员的服饰,加强礼仪培训,公司的对外形象焕然一新;推行了保安人员星级考核制度,为建立更优秀、精干的保安队伍奠定了基础。

表(略)

同时,我们清醒的认识到制度建设的关键在于落实,因此,我公司不断加大检查和执行力度,发现问题不回避,及时纠正,确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。

(三)加强企业文化建设,构建环境整洁、管理有序的和谐小区,打造悦华物业品牌

为加强企业本部和服务社区的文化建设,创建了公司网页,为住户与公司更好的交流提供了便捷的互动平台;不断丰富公司季刊内容,已尝试在小区内向住户派发,加强公司的品牌宣传,使住户能更好的了解我公司的各项业务,增加了他们的认同度和信赖度;结合各小区的实际情况,举办了各种类型的社区文化活动,累计投入6.5万活动资金,与去年同比增长了333.33%,增强了与住户互动和沟通,其中较为大型的活动是x花园“xx大赛”及x小区xx运动会,取得圆满成功,在住户中引起了强烈反响,得到了他们的大力支持。此外,我公司还投入大量人力、物力在x花园重新装修了文化娱乐活动中心并投入使用,为小区居民提供了良好的休闲娱乐环境,为构建和谐小区创造了条件。

(四)参与市场竞争,积极拓展公司业务

我公司于接手大楼的后勤工作,经过几个月的努力,对饭堂部分设备设施进行了维修,完善了各岗位分工,做好设备设施的维修及办的保洁工作,并全面开展了对大楼机电设备的保养工作,为x良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。

我公司把通过ISO质量认证的审核作为奋斗目标,通过多种形式做好品牌宣传,以x停车场项目为契机,进一步向外界展示了公司的形象。我公司承接x停车场经营管理工作,投入大量人力物力,并加强了基础设施的投入。期间,停车场累计停放约30000车次,总收入约x万元。由于我公司管理工作到位,车场管理井然有序,既无堵车现象发生,没有发生任何事故和投诉事件,同时也取得了良好的社会效益,圆满完成上级交付的任务,为今后拓展公司业务,打造xx公共物业管理品牌积累了宝贵的经验。

(五)加强员工队伍建设和人力资源储备,构建团结共进团队

在员工队伍建设方面,公司一方面严格管理,对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换;另一方面,开展人性化管理,合理进行岗位调整,营造良好的工作氛围。我们通过与xxx学院共同建立校企合作关系,建立“xxx学院实习基地”,为公司进一步发展储备了人力资源;安排员工参加多种培训,提高公司工作人员的业务能力和综合素质。

我公司重视团队建设,一方面通过各种活动让员工感受到大家庭的温暖,例如,中秋节组织远离家乡的员工聚餐,并举行文体活动;另一方面,让员工认识团队价值,将自身利益和发展与公司的兴衰相关联,促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队,以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。

(六)强化安全意识,建立安全责任关联制度,始终把安全生产作为一切工作的根本

确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求,也是至关重要的工作内容。为此,公司一方面非常注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能,对全体员工进行经常性的安全生产教育,并适时举办安全生产知识培训和防火安全练兵活动;另一方面,建立安全责任关联制度,将安全生产与相关责任人的收入和责任担保挂钩,明确一旦出现安全事故,相关责任人应承担的安全责任和经济责任,确保为小区创建安定的居住生活环境。20xx年,我公司管理的各小区没有发生一起因公司职工渎职引发的安全生产事故。

(七)加强纪律教育,扎实推进党风廉政建设和精神文明建设

我公司结合实际情况,组织党员、干部开展反腐倡廉、重温新党章学习活动,参加七月纪律教育月学习动员大会、听报告、观看录像,还组织大家学习反腐倡廉的文章,重温新党章,牢固树立社会主义荣辱观。我公司根据工作业务需要,将学习人员的范围扩大到小区服务中心,以“八荣八耻”为主题,组织员工进行学习心得的交流讨论。对全体党员干部及各部门负责人开展治理商业贿赂专项工作和纪律教育学习,进行了自查自纠工作,针对存在的与可能发生的问题进行了讨论、分析,制定整改措施,落实整改责任。今年,我公司实现所有经济类合同或协议的签订实行双经办人制度,确保合同的公平、公正。经过整改,公司内部加强了廉政建设工作,提高了干部职工的职业道德素质,在我公司的物业管理工作中不断涌现好人好事,受到住户好评。

二、存在的主要问题及难点

一是物业管理员工队伍文化程度不高,整体素质相对偏低;再加上小区管理人员和保安队伍变动相对频繁,他们一方面对新环境不能及时适应,沟通协调不足,另一方面大多没有接受比较专业的物业管理技能培训,工作能力欠缺,导致工作效率较低。

二是我公司各项管理与考评制度仍有待于在实践中不断改进,企业文化与社区文化建设处于起步阶段,缺乏经验,仍然需要不断探索和总结经验。

三是由于体制等各种客观原因,企业的激励制度不完善,对企业持续发展有一定的限制。

三、20xx年工作计划与思路

20xx年,我公司将继续以科学发展观和党的十五届六中全会提出的构建和谐社会为指导思想,一方面认真完成xx和xx交给我公司的各项工作任务,另一方面,继续加强公司自身的各项制度建设,进一步拓展业务范围,提高服务质量,创建有信誉、有实力的物业管理品牌。

(一)进一步创新工作机制,内强管理,外拓业务,使公司的发展再上一个新台阶

经过这几年的努力和发展,以及市建委和办党委的大力支持,我公司各项工作不断规范,业务范围进一步扩大,20xx年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式,进一步强化内部管理水平,继续巩固及完善现有各项制度,深化内部机制改革,试行定员定岗定酬及费用包干制度,继续实行小区经营目标责任制及管理目标责任制,向管理要效益;依托城建,充分发挥自身优势,希望能在继续做好每年交易会车管工作的基础上,把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓,促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。

(二)加强企业和社区文化建设,打造xx物业品牌

我公司在完成中心工作任务的基础上,20xx年继续将重点放在企业文化与社区文化的建设上,继续完善公司的网页、季刊,努力搞好小区的社区活动,把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点,继续推进党风廉政建设和精神文明建设工作,不断加强小区的物业管理工作,提升市场竞争力。

(三)加强人力资源的培养与人才队伍建设

要加强培训和学习力度,以提高其业务素质和整体管理水平;加强对高技术、高能力人才的引进,并通过培训挖掘内部技术潜能,发现、培养和储备技术人才。通过与xx学院校企共建物业管理专业实习基地,选拔优秀毕业生,加强人才队伍建设。

物业管理方案16

为进一步加强物业管理工作,提高物业管理水平和服务质量,改善人们群众的生活和工作环境,建立物业管理长效机制,根据国务院《物业管理条例》和《大连市实施〈物业管理条例〉办法》等有关规定,结合我区的实际情景,制定以下实施方案。

一、创新机制,构筑适应城市发展的物业管理模式

按照“重心下移、属地管理、条保块管、综合协调”的原则,在我区率先构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制。明确街道办事处和社区居委会在住宅区管理中的主体地位,充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用,各职能部门履行各自职责范围内的工作,建立辖区内物业管理的监督、协调、考核工作体系和工作机制,实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。

(一)房管部门是物业管理的行业主管部门,负责监督、指导物业管理工作

1、拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路,制定相关配套措施;

2、负责专项维修资金的归集,会同财政部门制定专项维修资金的使用方案,同时做好监督管理和检查工作;

3、落实物业管理项目的招投标制度,组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作;

4、监管物业服务企业,规范物业管理服务行为,调处物业管理重大纠纷案件。

(二)街道办事处负责具体实施辖区内住宅区的物业管理综合协调和监督管理工作

1、负责所辖区域住宅小区物业服务企业日常工作的指导和监督,续筹与使用审核物业维修资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业管理项目,参与辖区物业管理招投标、查处物业管理违法行为、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;

2、牵头组织召开业主大会,成立业主委员会,负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作;

3、负责将住宅区物业管理作为社区居委会重要工作之一,融入社区综合管理;

4、协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作;

5、物业服务企业退出物业管理区域后,业主大会尚未选聘出物业服务企业的,由街道办事处负责协调城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责环境卫生工作,物业公用设施设备、场地需要维修养护的,组织利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修,没有专项维修资金或者专项维修资金不足的,组织利益相关的业主自筹。

(三)社区居委会在街道办事处的领导下,协调业主委员会,配合物业服务企业实施物业管理。

协调辖区内的物业管理活动,组织业主委员会制定管理公约、业主大会议事规则,协调业主和物业服务企业之间的关系,规范物业服务行为。

街道办明确分管领导,根据辖区规模和工作量配备落实相应的管理人员和工作经费并指定村委会代行社区居委会职责,待街道和社区组织机构建设完善全面落实此项工作。

(四)公安、经发、财政、规划、城建、社管、执法、工商、环保、技术监督等各职能部门各司其职,做好以下工作:

1、公安局负责物业服务企业保安人员的行业管理,负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施,督促物业服务企业做好公共秩序维护工作,定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导,依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为;

2、经发局负责我区物业服务费收费管理和机动车停放服务收费管理,查处物业服务企业违规收费行为;

3、财政局负责物业管理工作必要的财政资金的配套落实;

4、规划局负责物业管理区域内建筑外立面、搭建、开挖地坪的审批、监管;

5、城建局负责对物业管理区域内市政、绿化等建设期的’监管;

6、社管局负责参与对业主大会和业主委员会的监督管理,负责住宅小区二次供水的监督管理;

7、执法局负责行使对物业管理区域内综合执法职能;

8、工商局负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营行为,对利用住宅或车库作经营(办公)场所的不予核发营业执照;

9、环保局负责处理物业管理区域内的除交通、社会噪声源等其他已经环保审批的三产等企业噪声、油烟、废气等超标行为;

10、技术监督局负责对物业管理区域内特种设备的检验和监督管理。

二、建立物业管理工作联席会议制度

建立管委会领导分管、会议决策、部门协调抓落实的物业管理运行机制和快速反应机制。联席会议成员单位由街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位及各相关职能部门的代表组成。街道办事处为联席会议召集人。

(一)联席会议主要协调下列事项

1、业主委员会和有关部门不依法履行职责的情景;

2、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

3、物业管理区域内发生的突发事件;

4、物业管理与社区管理的衔接和配合;

5、物业管理区域划定后的调整;

6、因欠缴物业费、调整物业费价格、共用部位及物业管理用房租赁收益等引发的纠纷、矛盾;

7、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理问题发生的争议;

8、需要协调的其他物业管理事项。

(二)联席会议议事议程

1、街道办事处无法独立协调解决的重大问题、难点问题,可召开物业管理联席会议。一般问题应自接到问题反映之日起3日内组织召开,应急问题须随时召开;

2、联席会议召集人根据反映问题所涉及资料,书面通知各职能部门,明确事件发生情景、联席会议协调问题、会议时间及地点、参加人员等;应急问题需多部门协调的,可电话联系各部门负责人指派与会人员及时召开物业管理联席会议;

3、联席会议所涉及的单位需按照通知要求及时参会,对反映的实际问题认真研究,提出解决方案,制定具体措施,明确职责人及解决问题的时限;

4、会议团体议定后,由街道办事处负责整理联席会议记录并构成会议纪要,同时负责相关资料的整理、存档、备查;

5、街道办事处负责议定事项的督促、落实,并将最终落实情景以简报形式发至各参会单位。

三、加强管理,推进物业管理市场化进程

(一)开展前期物业管理招投标,实现建管分离

在实施物业企业备案的基础上,全面推行前期物业管理招投标制度,推进房地产开发与物业管理的分业经营。经过公开、公平的市场竞争,实现双向选择、优胜劣汰,提高物业行业整体素质。关于物业管理招投标及前期物业管理的相关规定,由房管部门另行制定。

(二)制定贴合我区实际的物业服务费收费指导标准

由经发局牵头,国土、城建、街道办等单位参与,按照市场规律,经过市场调研,必要时举行听证会,制定出贴合我区实际的物业服务费收费指导标准。对物业服务各单项平均成本价格每年根据物价指数、劳动力成本增长指数等进行客观、科学的调整,定期向社会公开发布,建立质价相符的收费机制。

(三)全面贯彻执行交接验收制度

为减少建设单位的开发遗留问题,降低物业服务企业的管理服务风险,维护业主的共同财产权益,要严格落实《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行办法》(大政发〔20xx〕70号)及我区有关规定,有效化解物业管理的矛盾纠纷,构建和谐互信的物业管理关系。

四、加强领导,健全组织机构

成立长兴岛临港工业区物业管理工作领导小组,组长由分管城建的副主任担任,下设办公室,办公室主任由房管部门主要负责人担任,办公室负责物业管理的日常指导工作,加强对《实施方案》贯彻情景的调查研究,及时协调解决工作中存在的问题,不断完善管理措施。

物业管理方案17

第一章物业管理要点

运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。

人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。

结合所辖的物业建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理降低成本,转变传统思想观念,“全心全意为业户服务”。

为实现以上设想,拟采用“一种模式、两项、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任,在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并创造“管理由您评定,分分秒秒印证,点点滴滴做起,永远让您满意”的模式效应,力求更好地满足业户需求。

建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。

管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。

追求的目标是:社会效益、环境效益、经济效益。

二、二项

1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。

2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。

三、三个重点

1、完善服务、诚信待人

物业管理是以服务为主的行业,为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服务宗旨和追求目标,奉行“以人为本,业户至上”的原则和务实周到的工作理念,为业户提供全方位、高品质的服务,并将日常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。

2、环境管理责任到人

大厦的环境管理极为重要,如何为业户创造一个良好、舒适的’居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位,才能充分发挥每个人的才能,使其认真地去做好每天的工作,树立环保意识,从而保证大厦的环境卫生状况达到状态,为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3、安全、消防真抓实干

为确保业户生命、财产的安全,我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中,建议派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃易爆等危险品进入大厦,制定出与其相适应的应急处理安全操作程序,发生特殊时间时力争将损失降至最小程度。

四、四项措施

1、据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。

2、制定出详尽的执行手册,使员工翻开手册即可操作。如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达到规范、自我、服务业户的目的。

3、时刻有这多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出建设性意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。

4、将不间断地充实管理队伍。采用“培训—上岗—再培训—再上岗”的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。

第二章拟采用的管理模式

物业管理服务,要求有一个高效率及科学的组织架构,使人力、物力、财力得到合理的配置,以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。

本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和只能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时,既能满足本物业初期管理的要求,又能为将来业务的发展留下充足的空间。

1、综合管理部

(1)负责人力资源管理,招聘人员,开展员工培训工作,为其他部门储备人才。

(2)负责员工工作考勤。

(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。

(4)负责处理业主的咨询、投诉,并提供协助。

(5)负责对外承办、接待工作,与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。

(6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。

(7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。

(8)组织、开展企业文化活动。

(9)总经理指派的其他工作。

2、物业管理部

(1)负责筹建、管理员工餐厅。

(2)负责会所及会议中心的管理。

(3)书写给业户的各类通知、通告,由总经理签署发出。

(4)负责物业的日常清洁工作。

(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

(6)负责物业的除虫灭害工作。

(7)协助业主处理租赁工作。

(8)负责业户的搬入和迁出协调工作。

(9)负责业户档案的建立与管理工作。

(10)负责物业的一切庆典服务的布置,及为业户的钱点活动提供必要的帮助。

3、安全管理部

(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

(3)成立义务消防队,定期举行消防演习。

(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

(5)与业主签订“消防安全责任书”。

(6)负责物业大型活动的警卫布置。

(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

(8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。

(9)负责监工室管理工作。

(10)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。

(11)总经理指派的其他工作。

4、工程管理部

(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理,保证设备正常运转。

(2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。

(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养。

(5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。

(6)负责综合管理部转发的业主投诉的处理,及满足业户其他有关的服务要求。

(7)协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。

(9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。

(10)总经理指派的其他工作。

5、财务管理部

(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。

(2)建立财务管理体系,做好管理公司的经济核算工作。

(3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。

(4)征收和支付管理公司各类合同费用。

(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表,以及其他各种财务报表。

(6)按员工工资表发放员工工资。

(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。

(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理,及满足业主其他有关的服务要求。

(9)总经理指派的其他工作。

物业管理方案18

为进一步提高物业管理服务质量和效率,在短时间内解决业主的投诉,同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识,也为了提高业主的满意度,最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求,在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。

(一)"礼宾助理"服务实施细则

1、分别于住宅大堂设"礼宾助理",24小时接受咨询和服务

2、为更好地宣传秘书管家服务,方便业户与助理取得联系,将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内,并印制助理名片派发业户。

3、每位助理必须了解其服务的家庭状况,如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。

4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息,向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如:天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。

5、"助理"倾情奉献秘书管家服务,不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务,更是您商务与生活的贴心顾问。

6、礼宾助理"出现以下情况要承担过失责任,过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退;

(1)对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者;

(2)自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者;

(3)有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉,令投诉人不满意者。

(二)工作时间标准:

1、业主投诉处理的工作时限:

(1)服务人员服务态度方面的投诉处理时限:情节一般的,不超过半天;情节严重,不超过2天;

(2)工程维修方面的投诉处理时限:

水浸、停电、停水、马桶堵塞等,及时处理,维修人员到现场时间不超过10分钟;换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目,不超过半天;其他维修,按与业主约定时限内完成,一般不能超过7个工作日;

(3)小区公共部分维修方面的投诉处理时限

明显影响业主生活起居,如:影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的,及时处理,处理人员到现场时间不得超过10分钟;其他公共部分维修,不得超过3个工作日;

(4)对其他业主行为的投诉,如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等,物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。

(5)其他投诉的处理时限视具体情况而决定,到达处理时间不超过8小时。

2、业主咨询回复工作时限:

(1)关于小区一般情况,不涉及管理中心内部情况,不能马上回复的,不超过30分钟。

(2)关于各项物业收费项目和标准,要求马上回复,无统一标准,需要确定的,征得业主同意,在30分钟内派人到现场确定收费,回复业主。

(3)关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询,一般要求马上回复,确实无法落实,不超过30分钟回复对方。

(4)关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询,马上答复或与业主约定时限内回复,但原则上不得超过2个工作日。

(三)工作质量要求

1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意,任何人员不得超过规定的时限;

2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访,回访率不得低于50%(重大投诉回访率达100%),每月业主满意率要达到90%以上。

物业管理方案19

为顺利实现康乐里小区创建“北京市物业管理示范住宅小区”的目标,根据北京市考评的有关通知精神,在总结近年来本公司其他创建工作的基础上,结合康乐里小区管理服务中心工作实际情况,参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》拟订本创建实施方案。

一、指导思想:

通过开展创建活动,进一步提高管理水平,提升服务质量。

二、时间安排:

第一阶段:宣传动员、学习提高、组织落实阶段,2月17-3月31日

第二阶段:自检互查、收集资料、阶段,4月1-4月20日

第三阶段:整改提高、迎接初检、充实完善阶段,4月21-5月25日

第四阶段:准备区迎检方案,并提出第五次整改计划,5月26-7月5日

第五阶段:请市小区办、物业处专家指导创市优,7月1-7月30日

第六阶段:召开专题会议准备创优迎检工作,8月1-9月30日

三、组织体系:

成立创建领导小组和工作小组:创建领导小组负责部署和组织开展创建工作,统筹安排,协调一致,创建达标,工作小组负责执行实施。

创优领导组

组长:李志平

副组长:赵文喜、王健、任保钢、叶鸿斌、乐奇波

创优工作组

组长:乐奇波

副组长:叶鸿斌(设备组长)、闪志明(环境组长)、陈杨(资料组长)

组员:曹燕、张宇、王振君、樊荣章、陈重华、杨霄、赵刚、周毅、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、宋国亮、石蒙、赵雁峰、苏佳。

四、创建工作小组人员分工:

项目组:乐奇波、叶鸿斌、闪志明、陈杨负责总策划、总落实、总监督。

资料组:陈杨、曹燕、张宇、杨霄、赵刚、周毅

档案负责人:赵刚

负责企业的资料收集、管理规程的整理、迎检资料的编写和相关培训。

协助创优资料的整理、装订、打印等

环境组:闪志明、欧洪武、刘青山、曹雪、任雅静、何湘赣、韩青青、刘佳

档案负责人:曹雪

经营部场所的环境及相关资料的整理。监管日常事务相关资料整理和收集。

装修及楼宇外观。小区清洁、绿化的环境及相关资料的.整理。

设备组:叶鸿斌、樊荣章、宋国亮、石蒙、赵雁峰

档案负责人:樊荣章

负责物业建筑资料、机电设施、设备资料的整理和收集。

负责小区机电设施、设备正常运转、维修及二次供水清洗、消毒工作及相关资料整理财务及电子文件组、王振君、王振君、电子文件及财务相关资料整理。

档案负责人:王振君

安全组:闪志明、何湘赣、赵雁峰

档案负责人:何湘赣

负责小区日常安全护卫工作、培训及相关资料的整理,协助完成其它工作。

物业管理方案20

一、项目概况

1、地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部,面临武德路,北挨江津西路,南靠北湖路。

2、项目主要经济指标

二、物业管理资料

物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户带给全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为“六项管理、三类服务”,即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”;常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面:

A、工作的主动性

管理职责人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、持续房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损状况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。到达设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其到达功能正常、畅通、达标,基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成状况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作,即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的.收集、清运到达环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户带给高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区礼貌洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷,构成环保意识,日常管理与保护有机结合,提高住户的生活质量。

3、绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理到达绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要资料是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治(消)结合”的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理,隐蔽工程贴合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程贴合消防管理规定的要求,并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观,使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同,为全体业主及住户带给的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都能够享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务带给给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体带给的服务,如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户带给舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户带给便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节思考,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心,有步骤地开展各种无偿与有偿服务,并不断倾听业主及住户的意见,开辟新的服务项目。

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